Asuntosijoittaminen kannattaa haastavasta markkinatilanteesta huolimatta

Kiinteistöjen ylläpitokustannukset, noususuuntaiset korot, inflaatio ja epävakaa maailmantilanne aiheuttavat epäröintiä kiinteistömarkkinalla. Epävarmuutta voi kuitenkin suitsia ennakoinnilla ja riskienhallinnalla. Haastavasta markkinatilanteesta huolimatta asuntosijoittaminen tarjoaa melko vakaata nettotuottoa, ja tulevaisuudessa kiinnostus vuokra-asumiseen todennäköisesti kasvaa.

Asuntokauppa käy vakaana, jopa melko vilkkaana. Vuoden 2022 tammi–toukokuussa pääkaupunkiseudulla myytiin 8 prosenttia ja muualla Suomessa 12 prosenttia enemmän vanhoja asuntoja kuin vuonna 2019 ennen koronapandemiaa. 

Uudet kerrostaloasunnot houkuttelevat ostajia niin paljon, että etenkin isommista perheasunnoista on paikoitellen jopa pulaa. Transaktioiden määrästä päätellen asuntoja ovat hankkineet paitsi ammattimaiset sijoittajat, myös yksityiset asuntojen ostajat. 

Kaupungistuminen lisää vuokra-asuntojen kysyntää

Kasvukeskusten ja etenkin pääkaupunkiseudun hyvällä sijainnilla olevat laadukkaat vuokra-asunnot ovat verrattain vakaa sijoituskohde. Kaupungistuminen on jatkunut Suomessa pitkään, ja kaupungistumisasteen ennustetaan kasvavan nykyisestä 72 prosentista 82 prosenttiin vuoteen 2050 mennessä. 

Myös asuntolainojen korkojen nousu ja lainan saantiin vaikuttava mahdollinen sääntelyn kiristyminen lisäävät todennäköisesti vuokra-asuntojen kysyntää. Haastavina aikoina vuokra-asuminen koetaan omistusasumista vaivattomammaksi, joustavammaksi ja riskittömämmäksi.

Riskit aiheuttavat epävarmuutta asuntomarkkinalla

Kiinteistösijoittamiseen liittyy kuitenkin tällä hetkellä riskejä. Korko-, vuokralais-, markkina- ja taloyhtiöriski ovat epävarman maailmantilanteen vuoksi nousseet. Muun muassa nämä asiat luovat myös epäuskoa talouden kehitykseen.

Erityistä huolta asuntomarkkinan kehitystä kohtaan aiheuttaa rakentamisen hiipuminen. Myönnetyt rakennusluvat ja aloitetut rakennusprojektit ovatkin viime aikoina vähentyneet. Toisaalta vuonna 2021 aloitettiin enemmän asuntojen rakentamisprojekteja kuin koko 2000-luvulla. Kun kysynnän ylittänyt rakentaminen vähitellen hellittää, se auttaa myös vuokramarkkinaa normalisoitumaan ja lieventää markkinan riskejä.  

Materiaalien saatavuusongelmien ja hintojen nousun vuoksi rakennusprojekteihin liittyy kuitenkin epävarmuutta, ja uusien rakennettavien vuokratalokohteiden ostaminen voikin olla vaikeampaa.

Toinen sijoittajien varovaisuutta lisäävä tekijä on ylläpitokustannusten nousu. Esimerkiksi energian hinta oli huhtikuussa 2022 peräti 38 prosenttia korkeampi kuin vuotta aikaisemmin. Myös lämmityskulut nousivat vuoden 2022 ensimmäisellä kvartaalilla 11 prosenttia.

Kolmas sijoittajien huolenaihe liittyy inflaatioon ja korkoriskiin. Toukokuussa 2022 inflaatio oli suomessa 7,0 prosenttia. Jotta inflaatio saataisiin hallintaan, korkoja on pakko nostaa, mikä vaikuttaa väistämättä myös sijoittajien velkavipuun. Jos vipu on liian jyrkkä, investointihalukkuus luonnollisesti vähenee.


Elinkeinoelämän luottamusindikaattorit osoittavat, että markkinan luottamus taloutta kohtaan on heikentynyt vuonna 2022 merkittävästi.


 Kiinteistöjen ylläpitokustannusten nousu mietityttää asuntosijoittajia. Erityisesti sähkön hinta on noussut ripeästi.

Vuokratason kehitys normalisoitumassa

Kun asumisen, omistamisen ja rahoituksen kustannukset nousevat, tilanne heijastuu väistämättä ennemmin tai myöhemmin myös vuokratasoon. Vuodesta 2015 vuokrahinnat ovat nousseet suurilla paikkakunnilla noin 3–9 prosenttia.

Haastava markkinatilanne näkyy etenkin vanhojen asuntojen vajaakäyttöasteissa. 

Yhä pintansa pitävä kaupungistumisen megatrendi sekä koronan asteittainen hellittäminen tukevat pitkällä aikavälillä vuokratasojen kehitystä normaalimpaan suuntaan. Vuonna 2021 aloitetut uudet asuntorakentamishankkeet helpottavat vuokramarkkinan kehitystä lähivuosina, kun uusia asuntoja valmistuu, mutta markkinan kasvu hidastunee tulevaisuudessa samalla kuin myös rakentamisen tahti hiipuu. 

Kansainväliset sijoittajat panostavat Suomen vakaisiin asuntomarkkinoihin

Asuntosijoittamisen puolesta puhuu Suomessa myös markkinan vakaus. Hyvin toimiva markkinaympäristö, luotettava pankkijärjestelmä ja muun muassa vahva asumistukijärjestelmä varmistavat, että asuntosijoittamisen maariski koetaan Suomessa vähäiseksi. 

Asuntomarkkinan vakauden, pienet riskit ja hajautushyödyt ovat huomanneet myös kansainväliset sijoittajat, joiden osuus Suomen asuntosijoitusmarkkinalla kasvaa koko ajan. Noin 30 prosenttia Suomen kiinteistösijoitusvarallisuudesta on ulkomaisessa omistuksessa, eikä esimerkiksi maailmanpoliittinen tilanne ole karkottanut kansainvälisiä sijoittajia.

Sijoittajat arvostavat Suomen asuntomarkkinalla myös kiinteistöjen korkeaa laatua. Huhtikuussa 2022 Suomessa oli maailman eniten BREEAM-sertifioituja asuntokohteita. Sijoittajat näkevät, että BREEAM voi mahdollistaa kustannusten alentamisen ja tuottojen maksimoimisen pitkällä aikavälillä. BREEAM-sertifikaattien määrä on kasvanut maailmanlaajuisesti vauhdilla viimeisen puolen vuoden ajan samalla, kun energian hinta on noussut, ja sertifikaattien suosion odotetaan jatkavan kasvuaan. 

Asuntosijoittaminen kannattaa aina – ihmiset tarvitsevat koteja

Asuntosijoittaminen on koettu kannattavaksi, sillä ihmiset tarvitsevat jatkossakin koteja ja laadukkaita vaihtoehtoja omistusasumiselle. Hyväkuntoiset, hyvin varustellut ja hyvällä sijainnilla olevat kasvukeskusten asuinkiinteistöt ovat vuokramarkkinoilla haluttuja nyt ja tulevaisuudessa. 

Korkoriskiä voi hallita tekemällä selkeitä sijoitussuunnitelmia sekä itsenäisesti että yhteistyössä pankkien kanssa. Myös Rettan kiinteistöjohtamiseen erikoistuneet asiantuntijat ovat tukenasi sijoituspäätöksissäsi ja auttavat varmistamaan sijoituksesi arvonkehityksen pitkällä tähtäimellä.
Ota yhteyttä, niin puhutaan lisää!

Heidi Joutsenkunnas, johtaja, kiinteistöjohtamispalvelut
Jussi Lindholm, johtaja, asuntovuokrauspalvelut
Anton Takkavuori, kiinteistöanalyytikko